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房地产变味“精装修”开发商“拆分合同”大幅上涨房价

【导语】:精装修房原本是房地产行业发展到较高阶段时的产品,既可以为购房者省时省力,又可以为行业节能减排。但是,面对政府调控的限价令,开发商们却纷纷打起了“精装修”的主意,通过合同拆分,增加“精装修”合同标准,达到大幅涨价目的。

  精装修房原本是房地产行业发展到较高阶段时的产品,既可以为购房者省时省力,又可以为行业节能减排。但是,面对政府调控的限价令,开发商们却纷纷打起了“精装修”的主意,通过合同拆分,增加“精装修”合同标准,达到大幅涨价目的。

  据调查,目前市场上几乎所有精装修项目都采用了合同拆分的模式,个别项目精装修款项最高占比甚至达到3成以上。

  业内人士呼吁,主管部门的监管不能缺位,一方面要从价格上对精装费用进行限制,对精装修价格与品质之间的对应制定标准;另一方面,要在土地供应、产品结构上下更大功夫,让住房者在买房时有更广泛的选择权。

  背景

  今年3月,北京出台“限价”标准要求:新开盘项目的定价不能超过区域均价,已开盘项目定价不超过前期销售平均价格,当月销售价格不超过上月销售平均价格,这成为获得预售许可证的重要条件。

  在这样的限价令面前,北京新盘推出量一度急剧减少。据统计,4月上半月,北京仅有3个项目获得预售许可证,5月实际开盘量环比持平,但同比降幅却高达50%。不过,进入6月之后,开发商通过“精装拆分”的手段规避了限价政策,不但顺利领证,而且曲线涨价。新盘供应量开始回升,仅6月上半月就有18个项目新开盘,比5月同期整整多出一倍,同时创下今年以来各月同期放量的最高峰值。

  “由于住宅用地越来越稀缺,开发商肯定会越来越珍惜手中握有的土地,希望售价能够得到提升。”中经联盟常务副主席陈顺表示。但是,一纸“限价令”使得开发商提价的想法落空,在无法提价的情况下,开发商要么做减法降低产品品质、要么就是曲线涨价。

  由于目前并没有政策禁止开发商进行精装修拆分,因此,毛坯捆绑精装修的做法普遍出现,并愈演愈烈。

  现象1

  名不副实的精装修

  开发商通过捆绑精装修提价的策略正在升级,一方面,购房者需要承担的精装修费用不断上涨,但另一方面,开发商的装修标准却并没有得到提升。精装修成了楼盘提价赤裸裸的借口。

  精装标准普遍不达标

  “一个刚需楼盘的精装修竟然要1万元/平方米,铺金地板吗?”蔡女士在看过昌平区回龙观一住宅项目之后感慨地说道。

  据其介绍,该项目一套80-90平方米的两居户型房款为180万元,另需支付装修费90万元,100平方米左右的三居房款为230万元,额外的装修费用为130万元,装修费用几乎1万元/平方米,全部由购房人一次性支付。

  “装修费能达到1万元/平方米的项目一般都是顶级豪宅产品了,一般面积较大而且单价较贵。”某高端项目营销负责人说。但据了解,上述项目配置的厨卫品牌只属于中端品牌,在装修上也并无亮点。1万元/平方米的精装标准究竟是怎样的?在江浙某大品牌开发商旗下的著名豪宅项目看到了万元精装的样板间。

  该样板间户型面积超过700平方米,厨卫产品均是国际一线品牌,法国兰舍的新风系统、一键控制的灯光系统,以及可分为直饮水、软水、中水的水系统。此外,装修细节更让人叹为观止,室内的墙面和地板全部为天然大理石拼接,入户处的一个圆形天花板上,全部为手工粘贴的银箔。

  一位内部人士说,上述回龙观项目的装修成本大概只有1500-2000元/平方米。“现在不少项目的精装修存在‘乱报价’的现象,即使销售人员告诉你他们使用的是某个高端品牌,但其实这个品牌也分低端产品和高端产品”。

  对于越来越高涨的“精装报价”,该人士表示,“装修标准并没有得到实质性提高,可能只是在你看得见的地方做得稍微好一点”。

  借精装之名

  有些项目甚至直接以精装修的名义达到提高售价的目的。

  位于房山的某在售住宅项目,其在住建委网站登记的毛坯房拟售价格在16000-18000元/平方米之间,但在实际交易当中,购买人还需要交付8000元/平方米的精装价格,这样折算下来,项目售价最高已达到26000元/平方米。

  但该项目销售人员告诉记者,该项目的实际装修标准仅为2400元/平方米,他解释说,由于这部分“特殊”房源是按照16000元/平方米左右的内部价格申报,远低于前期24000元/平方米的市场平均售价,因此为了补上差价,购房人在16000元/平方米的毛坯房预售合同之外,还要签署一份价值8000元/平方米的“装修合同”。

  现象2

  购房门槛变相提高

  如果说在目前高企的房价水平下,三成的首付对购房者来说已经是一笔极大支出的话,那么再加上被拆分出的精装修费用,不少人的置业梦基本破灭,数十万甚至上百万的精装修费用与三成首付款一起,构筑成刚需难以跨过的门槛。在供需矛盾和房价上涨预期的双重推动下,购房者只能举家借债应对这样的变相涨价,即使捆绑销售也不得不接受。

  苦等半年终落空

  看上天宫院地铁站附近某项目的刘先生郁闷不已,从年初就开始等待该项目,但因开盘采用精装修拆分,且捆绑了车位的方式出售,其首付款严重超出刘先生准备的45万元。“销售员说均价2万/平米,我买75平米的,总价150万,首付三成,也就是45万,没想到精装修拆分了,还有车位,这两部分的钱不能按揭的。”刘先生表示。

  据刘先生介绍,销售人员打电话告诉他,3期摇号前必须要缴纳5000元诚意金,摇号命中的话将面临拆分合同,即:选房除了签订毛坯房购房合同(可贷款)外,还必须要签订地下停车位50年使用权(2061年截至)+精装修合同,预计费用22万-28万之间,这两个款项必须全款支付,不接受贷款。

  “以我想买的75平方米的房子为例,如果拆分合同,我的首付得65万,比我预计的多了20万,20万对于我这样的工薪族来说绝对不是小数,关键是我买车位也没用呀,我又没车,想买天宫院这不就看上地铁了吗?”刘先生抱怨道。有刘先生遭遇的人并不是少数,很多人不得已咬咬牙再借钱补上这个缺口。

  北京中原地产市场总监张大伟表示,以200万总价的房源为例,如果不拆分,首付三成,60万的首付就可以了,但如果拆分成150万的房款和50万的精装修费用,那么首付就得95万,比不拆分的首付高出了近6成。

  供需矛盾促使购房者“愿为鱼肉”

  事实上,购房者不是不会算这笔账,但之所以愿意接受开发商的捆绑销售与目前市场的供需矛盾紧密相关,因刚需的可售房源非常有限,且房价上涨的预期强烈,很多人会选择即使借钱也要买房,尽管他们对精装修的标准等问题心存怀疑。

  “让我自己装修房子我肯定花不了那么多钱,也不想花那么多钱,但开发商不卖毛坯房,不捆绑人家不卖,现在哪个价格差不多的盘都排满了人,能买上还是赶紧买吧。”上述张女士告诉记者。

  根据最新的统计数据显示,11月预计入市的项目当中,刚需项目有所减少,而中高端项目明显增加。11月份北京商品住宅市场预计仅有16个项目入市,其中包括西山艺境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三个别墅项目,另外还有北京华贸城、西山壹号院、五矿万科·如园、大西洋新城金石美苑四个城市豪宅,以及亦庄·金茂悦、京西·金泰丽湾两个区域标杆项目。这些项目虽然也有部分中小户型,但绝大多数都是以三居以上的大户型为主,例如亦庄·金茂悦主打130至160平方米的三居、四居,西山艺境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅3个别墅项目的户型基本都是300平方米起步。另外,从定价来看,新盘价格仍在一路攀升。其中,北京华贸城项目预计售价在每平方米40000元左右,而去年开盘时均价仅每平方米25000元,上涨幅度高达60%。

  今年以来市场严重供需倒挂的现象,使得项目价格出现一路上涨的局面,而房价不断的上升加剧了购房者的恐慌,以至于但凡能排上号,很多购房者就不惜代价借钱买房。

  现象3

  签合同变成体力活

  为规避“限价”政策,开发商按照“毛坯+装修”的“双合同”办法售房已成为主流。在“双合同”大行其道之时,一个合同变成了两个合同,手续变得更加麻烦,繁杂的合同条款让购房者签买房合同成为体力活。

  近日,在一些业主论坛上,甚至出现了有关合同签名的攻略:“签字的话建议先签一面,完了再翻过来签那一面,因为这样都不用打开,翻角就可以了”;“你可以在快签好字的时候就把销售叫来。帮忙检查是否有漏签,然后自己有什么问题也可以跟销售谈。”

  今年8月,王伟(化名)选中一套南六环外的房子。原本以为经过看房的多次奔波以及选房当日一整天排队摇号的折腾之后,一切都尘埃落定,然而,合同签订却让王伟苦不堪言。王伟表示,在签订5本商品房预售合同之前,开发商先提前打印了170页的草稿合同以及5份30多页的物业、车位合同和5份20多页的装修合同。要求购房者认真阅读内容并在指定位置签字,每一页右下角同样需签上全名,审核通过后,才能签订正式购房合同。这样一来,算上5份正式合同和合同内部需要签名的部分,他一共签了近千回名字,花了两个多小时。

  “他们将装修、车位与购房合同捆绑在一起销售,可以通过建委审批,还把房屋上涨的压力转嫁给消费者。”王伟说,合同上的种种霸王条款,例如装修合同上写的都是使用某某品牌或同档次产品,这句话等于没规定品牌。“销售人员表示,这是开发商的要求,目的是让购房人看清楚每一页的条款,避免日后纠纷。销售说这样万一遇到突发状况,开发商不用承担责任。”

  更让王伟放心不下的是,耗时两个多小时将合同签完并非大功告成,“之前的购房、精装修、车位合同还只是和开发商签的,等这些合同审核通过之后,还得签公积金和银行商贷合同,不过,两个月过去了,目前还没签公积金和银行商贷合同。这些合同何时签,开发商给的答复是还得再等。”

  □解决之道

  亟须制定精装修标准

  业内人士普遍表示,如果只是因为觉得精装能够将售价提升上去而临时改做精装,这样的产品很容易出问题。很多房子是按毛坯设计和验收,精装不是向政府部门报批的项目,也就不受监管,所以开发商的空间就更大,这样的项目往往售价较高,但成本低、质量差、性价比不高。

  陈顺建议,一方面要从价格上对精装费用进行限制,比如规定精装修在房价中的占比,用这样的方式来限制开发商无度地通过精装修的手段提高房价,另一方面则是对精装修价格与品质之间的对应制定标准,以此来保证精装修的品质。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,精装分离这一策略,除了让“限价”政策执行效果打折扣外,一旦精装修出现问题,很可能出现大量的买卖纠纷和消费者投诉,在这样的情况下,主管部门的监管不能缺位。此外,必须注意的是,许多购房者对买房时捆绑精装的新房合同存在的风险已经有所认知,然而购房者还是排队买此类房源,背后反映的是市场供需矛盾的加深,真正符合刚需购房者的有效房源供给不足,因此,要想根治开发商借精装修合同涨价,需要我们在土地供应、产品结构上下更大功夫,让住房者在买房时有更广泛的选择权。

  □名词解释

  精装修

  相对于毛坯房而言,批量精装房分为简装修与精装修两种。根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》(以下简称“实施导则”)要求,精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

  实施导则要求,开发单位为住宅装修的第一责任人,承担相应的责任,而不是由物业公司作为责任人。精装修住宅要分为不同标准,设立样板间由住户来进行选择:房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分,并要在合同中标明。按照这一规则,精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次,消费者如果购买精装修住宅,可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果甚至每间屋子里有几个电源插头,做一个详细比照。

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